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日本人買房如同找對象

  在和中國同為亞洲國家的日本,有一幢自己的房子同樣是大多數人的“畢生追求”。然而,日本租房的人還是多于買房的人,其主要原因卻不是大多數人所認為的高房價。

  一位日本朋友告訴記者,人們並非不想買房,在日本一旦買了房,就擁有永久的居住權和土地使用權。以東京為例, 市中心一套60平方米左右的房子售價大概在1500萬日元,月租金大概為10萬日元左右,租售比在1:150左右。從這方面看,買房比租房合算,不僅投資 潛力大,每月房貸還款也與同類型房子的租金差不多。

  但是日本人買房子還是很慎重的,通常是貨比三家,有人甚至看房子看了好幾年還無法定下來。這是因為日本人一般 一輩子就買一處房子,一旦買下房子後又發現自己不滿意之處,就像走進婚姻一樣,後悔也來不及了。此外,買房子就算從銀行貸款,自己也要交幾百萬日元的首付 和手續費,這對工作數年的年輕人來說還是難以承受的。日本年輕人就算買房也不會伸手向父母要錢,這首先是一種習慣,同時還因為接受父母的資金要交“贈與 稅”,還不如自力更生。

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  同其他發達國家一樣,日本的租房市場很健全。首先是網點多,幾乎在每個車站旁都有房地產中介公司,有的車站周 圍甚至有十多家。此外,日本的租房服務十分正規。房地產中介行業的從業者必須獲得不動產經營管理或者租賃住宅管理的認證資格,有嚴格的考核制度。而租房者 必須有保證人,要填經濟收入方面等資料,以防租房者交不出房租。房地產中介公司和房東若遇上租房者不交房租而逃走的,就會去找保證人。

  日本政府還向民眾推出一種無需要中介費和保證人的“公團住宅”,而且房租相對便宜。公團的出租住宅一般通過公開募集並以抽簽的方式決定承租者。日本政府以此讓中低收入者也能“居者有其屋”。

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六成德國家庭一輩子租房

  大部分人不是買不起,而是認為租房更方便。

  安雅是漢堡一家雜志社的編輯,她與男朋友戈奧格住在阿通納區的一個公寓裏。這裏交通方便,生活設施齊全。公寓 使用面積為110平方米,月租金為1200歐元。每平方米月租金大約為10.9歐元。而這一地區公寓的每平方米售價在3050歐元左右。這樣算來,漢堡這 一地區的租售比大約為1:280。德國的租房和售房市場一直穩定,經濟危機都對它們沒有造成很大影響,合理的租售比功不可沒。

  在衡量租房、買房哪個更劃算時,國際上有一個通用的專業名詞:“房產租售比”。所謂“租售比”是指每平方米使 用面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值。國際上一般認為,一個區域房產運行狀況良好的租售比應該在1:300至1:200之間。也就是說,如 果把房子拿去出租,至多300個月,也就是25年內就能收回購房款。如果租售比低于1:300,那麼房產投資價值很小,泡沫已經顯現;如果高于 1:200,則表明房產投資還有潛力。

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  德國人自有住房率大約為42%,低于歐盟整體水平60%。在英國、西班牙和意大利,自有住房比率高達80%。 事實上,在德國買房子其實並不貴。根據德國土地建設銀行的一項調查,一個德國平均收入水平的家庭如果要購買住房,每個月供房子只需要花掉其收入的1/5。 漢堡屬于德國房地產市場比較活躍、房價比較高的聯邦州,平均房價為每平方米2243歐元,低于漢堡一對年輕夫婦的月凈收入3100歐元。既然買房對一般的 德國家庭來說並不是很大負擔,那為什麼德國人還是不願意買房呢?擁有健全的租房市場和較高的租房居住條件是德國人可以放心一輩子租房住的主要原因。
  歐洲國家很長一段時間內對房屋租金有嚴格限制,像奧地利和西班牙的房租一直到上世紀80年代實際上都是凍結著 的。長期這樣造成房主不願出租房子,也不再維護房屋,對房地產市場的投資減少,也阻礙了租房市場的發展。而上世紀50年代起,德國的租房市場比其他西歐國 家更早地實現了自由化,使得租房者的居住條件不斷提高,而且對租房者權利的保護也不斷得到完善。

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  《環球時報》記者在德國採訪時發現,從居住條件上講,德國社會是很公平的。大多數房子在硬件條件上沒有很大差異。出租房屋,無論是帶家具的房屋還是空房,其建築和裝修質量都非常高,即使是老房子也維護得像新房一樣。一個家庭在郊區租一個帶花園的小別墅也能承擔得起。

  另一方面,德國法律對租房者權益的保護非常完善。根據德國的法律,如果租房者沒錢支付房租,房主不能將其趕出 去,而需要上法庭,提供證據證明租房者確實沒有足夠收入,而這一過程既費時又費錢。以前,租房者有義務在居住幾年後自掏腰包對房屋進行維修或重新裝修。而 現在,這一義務也已經取消,可自願對房屋進行維護。此外,政府還根據家庭成員的多少、失業時間長短等條件向貧困家庭發放每月數百歐元不等的租房補助。

  近幾年,在世界上其他地區房價飛漲的同時,即使是在德國經濟較快增長的地區,房價每年的增長也不會超過2 %-3%。而買完房子後的10年內再出售的話,如果將所有附加費用都計算在內,估計不能賺回成本,而且還要損失10%-11%的價值。通過在短期內倒賣房 產賺錢在德國是根本不可能的事情。在德國的農村地區,房價還一直是下降的。專家估計,10-15年後德國的自有住房率才能達到60%-70%。

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加拿大養房成本高

  加拿大地廣人稀,自有住房率一直穩定在70%左右,但選擇租房的人越來越多。這一方面因為現代人消費習慣在改變,願意將更多的錢用于自由消費;另一方面,加拿大買房麻煩太多。

  加拿大自2001年以來房價飆升,許多大城市每年平均升幅在20%以上,而同期租房價格卻波動不大。以一棟獨 門獨院400平方米左右的住宅為例,價格大概在40萬加元左右,而月租金在1800—2000加元,租售比在1:200左右。公寓情況也與此類似。表面看 起來,買房和租房差不多。但實際操作起來,租房的便利優勢非常明顯。

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  記者的一個朋友幾年前買了一套公寓,買的時候還因為價格合適而欣喜不已。但是最近女主人要生孩子了,卻被鄰居一致要求搬家。原來,這座公寓樓按照規定是18+,就是說只有18歲以上的人才能在此居住。夫婦倆懊惱不已,被迫在價格谷底時出手,另尋住處。

  而購買別墅同樣麻煩不少。購房人除了每月要繳納數額不菲的管理費、房產稅、房屋保險、垃圾回收費外,房屋的維 修更是一筆“巨額支出”。記者曾經因為水管漏水找工人來修,不到一個小時就花了近300加元。如果是租房,一切的室內室外維修和維護都是房東承擔,租房者 卻享受著同樣的生活品質。此外,加拿大賦稅很高,遺產稅稅率在有些省份高達45%,且繼承者必須足額先行支付,然後才能繼承遺產。因此許多加拿大人在退休 後並不將房屋留給子女繼承,而是賣掉房子,將房款用于租住老年人公寓。

  另外,加拿大各地政府也對租房者有許多保障措施。加拿大大多數城市對出租房屋有嚴格限制。溫哥華今年初通過一 條新法規,規定房主有權將自己的車庫出租給房客作為住房,前提是必須改建並增加單獨的廚衛等設施,具備完善水、電、暖氣供應,還必須有獨立出入的門戶。為 滿足這些要求,許多房主不得不花很多錢特意改建自己的房屋,以滿足出租的“門檻”。

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 近兩成法國人住廉租房


  法國國家住房改善署2006年曾做過一次法國人住房滿意度調查,結果98%的人表示滿意,不滿意的只有2%。 而同期統計數據顯示,法國人買房住的佔59%,租房住的35%,剩下的6%是住免費房的特殊人群。顯然,法國人普遍對住房狀況滿意,租的房、買的房,似乎 都沒什麼關係。

  在法國,“低收入者租房,高收入者買房”,已經成為約定俗成的慣例。自1956年前法國住房部長皮埃爾‧庫蘭 特建立“低租金住房制度”(HLM)以來,法國租房市場的主流就被廉租屋所佔據。按照HLM制度規定,任何一個城鎮的廉租屋比例不得低于20%,全國 17%的人口住在總數多達約460萬套廉租屋內,有些城市的比例更高達30%。申請HLM的標準主要是收入,法國政府每年都會公布申請HLM的收入標準, 然後根據租戶的具體狀況提供零息貸款等優惠政策,這使得低收入家庭入住廉租房的租金,僅有商業租房租金的1/3左右,最低僅約1/6。

  而不符合上述標準的中高收入者,租房就很不劃算。法國商業出租需要向市政委員會繳納高額稅賦,同時承擔相應管 理責任,因此房屋業主普遍不願出租,即使願意,價格也提得很高,這使得商業租房租金漲幅遠高于房價漲幅。據法國國家住房改善署統計,1998-2006 年,法國房價上升115%,而同期法國商業租房租金上升了136%。

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中國人買房不看租售比

  中國房地產市場堅挺的程度超出了大多數人的預期。兩年來,國外媒體和分析人士不斷高喊“中國房地產泡沫即將破滅”,然而在短暫回調後,房價掉轉向上的勢頭更加迅猛,“泡沫破滅”的前景依然遙不可及。有專家認為,中國房市已難以用國際慣例來解釋。

  現在中國租售比如何呢?以北京為例,根據中大恒基市場部公布的數據,今年上半年北京二手房平均租售比突破了 1:400,達到了1:402。以北京CBD區域一套總價值為150萬的一居室為例,目前的租金為3900元,算下來租售比為1:385,越過了 1:300的國際警戒線。部分區域一套150萬元的商品房,月租金僅3000元,租售比達1:500。在上海,8月二手房成交均價在每平方米1.27萬 元,而平均租金只有每平方米每月53元,租售比1:340。而在中國一些二三線城市,平均房價也達到了4000元的水準,但是一套100平方米的三居室租 金每月僅500元,租售比竟然只有1:800。

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  盡管租售比出現如此大的背離,購房人仍然樂此不疲地進場。專家告訴記者,除了中國人的傳統觀念所制造的剛性需 求外,越來越多的人追求的已不是租金收益,而是作為抵禦通脹、短線獲利的手段。“中國和其他國家不一樣。”業內人士表示,中國人買房子很多並不是持有獲取 租金收益,而是預期房價上漲再轉手獲利;而在北京、上海等大城市,吸納了周邊乃至全國的人來買房,房價上漲預期尤其強烈。一項對多家中介機構的調查顯示, 租售比這一國際通行的數據,在中國很少被購房人參考。

  除了那些“更願買房”的因素外,中國人還有很多“不願租房”的理由。每年“3‧15”權益日,相關部門公布的 損害消費者權益案例中,有相當大的比重集中在房屋租賃市場。打開搜索網頁,“房屋租賃陷阱”的相關條目多達20多萬條。黑中介、假房東、二房東重重設卡, 霸王條款、無理漲價、房租欺詐、不退還押金,圈套五花八門,租房者的權益經常得不到保障。在這種情況下,更多人寧願買房而不願租房。

資料來源:環球日報

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